IFI, Résidence principale et SCI : le bon choix ?
En matière d’IFI, un abattement de 30% s’applique sur la valeur réelle de votre résidence principale (article 973, al.2 du CGI).
Qu’en est-il de l’application de cet abattement de 30% lorsque vous détenez votre résidence principale au travers d’une SCI ?
Les dispositions de l’article du CGI précité font obstacle à ce que le redevable de l’IFI puisse prétendre au bénéfice de cet abattement forfaitaire lorsque l’appartement qu’il occupe à titre de résidence principale appartient à une SCI dont il détient des parts.
Cette différence de traitement a été jugée constitutionnelle (Conseil constitutionnel, 17 janvier 2020 n°2019-820 QPC).
En effet, l’associé d’une société (SCI) ne dispose pas, sur les biens inscrits à l’actif de celle-ci, des prérogatives dont il pourrait se prévaloir s’il était lui-même le propriétaire des biens. En outre, en matière d’évaluation, la valeur des parts d’une société ne dépend pas uniquement de la valeur des biens inscrits à son actif. Doivent notamment être pris en compte le passif de la société et les contraintes juridiques liées aux statuts de celle-ci.
Fort heureusement, la Cour de cassation (Cass. Com. 13 janvier 2021 n°19-14.256) a tempéré la décision du Conseil constitutionnel en validant le fait que l’occupation de l’immeuble par un associé de la SCI justifiait l’application par l’administration fiscale d’une décote sur la valeur des parts de 10%.
Plus récemment, c’est la Cour d’appel de Montpellier (CA Montpellier, 7 novembre 2023 n°23/01048) qui a admis l’application non pas d’une décote mais de deux ! En effet, elle considère :
- D’une part, pour les besoins de l’évaluation à l’impôt sur la fortune, que les modalités particulières de détention d’un immeuble par une SCI avec clause d’agrément de tous les associés pour la cession des parts sociales, prévue dans les statuts, affectent la liquidité des parts et justifient l’application d’une décote de 10% sur leur valeur ;
- D’autre part, l’occupation effective de l’immeuble social par les associés entraîne une perte de valeur vénale du bien et justifie l’application d’une décote de 10% sur la valeur des parts sociales détenues par les redevables.
Si cette décision (qui méritera d’être confirmée par la Haute juridiction) s’avère plutôt satisfaisante pour les propriétaires de leur résidence principale via une SCI, il reste nécessaire de prendre en considération le contexte particulier de chaque situation.
Les propriétaires occupants de leur résidence principale via une SCI à l’IR peuvent toutefois se consoler en se rappelant qu’ils peuvent en tout état de cause bénéficier de l’exonération de la plus-value de cession de la résidence principale (article 150 U du CGI), de la même manière que s’ils en avaient été eux-mêmes propriétaires.
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Julie Menette & Christophe Oger
